作者说
非常抱歉诸位，近段时间舟车劳顿，一刻不能停歇，这两天才能稍微空闲继续沉下心来写一篇文章。我还是要重申我的写文章的初衷和目的：除了斗胆分析临沂地产市场之外，我也想将一二线许多社会学、经济学及地产专家们对地产的见解带给大家。
这段时间，自十九大以后，从住建部到地方都陆续出台了响应十九大关于“房子用来住的”这个基调的政策。这意味着从上到下的地产改革已经开始向地方落地了。在这里我继续剖析下临沂北城新区地产的发展的想法，以供各位参考。
距离2017结束的时间不多了，回顾过去近一年时间，临沂的地产市场总是出人意料而又如同暴风骤雨般砸到我们头上。可能对于有的开发商来说，似乎幸福来得太突然，15年差点砸到手里的房子现在控制不住的向外出售。价格不用多说，一涨再涨。北城新区一期收尾，二期新入大鳄楼盘也是开盘即清的节奏。在我看来这不过是表面的繁华。如同我前面写过的文章里写的，我们临沂地产正面临一场变革，一场由马太效应冰冷的双手撕开的变革。虽然今年我们大部分的企业享受着温水里的，但是外来开发商的涌入正朝你那温锅下面使劲的加柴火。不用多久，火势越来越旺，水越来越热......
可能有人说，我太过于悲观了。但是政策、市场竞争等多方都导向了这个结局。
地产政策
19大导向已经很明显了，重申房子的居住属性，引导地产市场走向租赁体系（详细说明可看前面我写的文章）。这个信号已经是开了弓的箭，不得不发。下面我将租赁体系在十九大之后的一个延伸做一个简单的梳理。住建部部长重申住房居住属性和租赁体系未来的期许——京东和马云以互联网工具身份加入租赁体系——山东省继12试点省份后出台地产租赁指导条文——地产证券化（深交所长租公寓资产RETIS权益型房托、保利和前海开源首单央企公募RETIS。）——住建部、人民银行、银监会联署出击严禁房企及中介违规提供首付融资。
从总体来说，国家继续延续19大之前的地产政策导向：严控销售市场、布局租赁市场（这就是我们地产面临的大背景，也是继续延续的政策背景）。
其实我想说临沂其实还是很幸运，至少没有严重的限购限售，只是限价和提高基准利率。山东另一个城市烟台首套房首付为30%,二套房首付40%，我们临沂对应的首付是20%和30%。我前面的一篇文章讲过这一点，临沂仅仅是在限价、二手房监管、土地监管方面下了手。从整个国家的基调来看，未来的政策导向只会收紧，不会松开。那么我们临沂面临的一大调控压力就是：提高首付。我相信提高首付之后，原本就被市场逼到角落的刚需压力更大了，投资客的成本更高了。
北城新区研判
最近我盘点了一下临沂北城新区的量价情况，其中些许不够准确，但是足够说明目前临沂北城新区的市场状态。概括的来说北城新区的特征：一期楼盘收尾，二期如火如荼，三期蓄势待发。
1、市场扫描
一期在售楼盘中存量较大的为中元御桂园、盛世原著、意林小镇、十二星城、荣昌绿园、凤凰水城、灏园、圣兰菲诺及新盘龙盛乾园。二期在售项目主要为城开首府、万城花开、恒大翡翠华庭、保利堂悦、安泰金升华府、新鸥鹏拉菲公馆、金域华府、环球掌舵、博观新城及新地王地块中南樾府。三期首盘碧桂园项目。
供销：从目前来看，北城新区的在售存量为20万㎡，潜在存量约130万㎡（不包含新项目）。北城新区9月份成交量为1331套，18.16万㎡。按照9月份北城新区的去化速度来看，北城新区的在售出清周期为不到1个月，潜在存量去化周期为7个月。从单个典型的楼盘来看，我们拿拉菲公馆举例，拉菲公馆2016年9月份拿地，2017年上半年开始推广，下半年共开两次盘，次开盘800多套房源售罄，第二次开盘400多套房源售罄，目前还剩下两栋产品。这个速度是极其惊人的，在某种程度上这种去化速度让楼盘有些措手不及，几个月时间房子快清掉了，剩下的货量若再清掉了，新的项目没有到位，这是多么尴尬的事情。不管如何，北城新区的市场就是一个字：火。
价格：单从高层（小高层）、洋房这两类产品，来看目前北城新区楼盘高层住宅均价在7300元/㎡-12000元/㎡之间；洋房均价在9000-16500元/㎡。其中高层价格洼地（7500元/㎡）在长沙路拉菲公馆及城开首府、一期的盛世原著，价格高点（12000+）在一期的圣兰菲诺及意林小镇的观河高层。洋房洼地（9000-9500元/㎡）主要为博观新城和保利堂悦，价格高点在圣兰菲诺及灏园（13000+元/㎡）
从目前政策背景下，北城新区的市场来看，供销售失衡的情况将会继续，在售存量不足一个月，这种去化周期短的状况将在未来一年内还会持续；从价格的角度来看，目前北城新区的价格在高位，而且还在上涨的路上。从我的角度来看，临沂政府作为地方政府一方面会执行国家大的收紧政策，另一方面也会权衡自己区域发展的需求，对地产控制的政策左右斟酌，但是整体政策继续收紧的节奏是不会变的（请注意首付比例）。
关于未来的一些....
1、关于行业道德。
很多朋友在问我现在投资还适合不适合入手房子？房价还会继续上涨么？说实话我内心有了自己的判断，但是我极不情愿的去给出确切的答复。虽然作为一名地产从业人员，我希望地产一直繁荣昌盛，这样从业人员能在收入上一直很好。但是从长远来看，我内心希望的是地产不要再疯狂下去，不要再这样20年了。从企业和产品层面，我更希望地产公司在做产品的时候真正的用心去做，在利润和产品上做好平衡。我始终觉得造房子是良心工程，毕竟是国家把地产推向了高潮，让我们用房子去衡量财富，让我们普通大众用几乎一辈子的钱去对付房子。国家有国家良知，地产企业要有地产企业的良知，唯有做好产品是地产企业前行的出路。
2、关于临沂未来地产市场
未来这个词，我觉得从两个层面去说，一个是现有的销售为主体的地产市场阶段，另一个是国家正在布局的转型后的地产租赁为主的市场。下面的内容我只从个层面也就是主流销售市场的阶段论述。
其实5年这个时间到底准确与否我也不好说，但是从目前多个机构及专家对地产市场的研究和分析来看，大家一致把目前存在的这种销售为主体的市场寿命划为了5年。这种划分法并不是意味着5年后地产就销声匿迹了，而是说这种自上而下的改革需要五年时间，这五年时间正是从销售向租赁的转变过程。
政策层面
我前面已经讲了很多了，大致来看的话就是对于这种销售的市场，国家依然保持的严格的控制。手段无非是金融、货币、限售、限购、限价等等。对于临沂未来这些调控政策能继续落地多少，我觉得得看市场的发展趋向，但是基调是收紧的。
市场层面
临沂已经进入了外来大鳄搅局的阶段。从的鲁商、荣盛、恒大等波来临沂的大鳄到16年开始至今的新鸥鹏、保利、中南建设、新城地产、绿城地产、碧桂园等，在某种程度上临沂的市场格局已经被改变了。而在临沂门口还有更多的企业虎视眈眈，万科、金科、万达等藏器于身，待时而动。北城新区从390万一亩到740万一亩的地价，河东区400多万一亩的地价，县城200万+的地价都预示着未来地价必然会越来越高。尽管目前临沂市场依然火爆，但是这一方面是2015年积累的客户的余庆，另一方面是价格飙风带来的压迫。转向客群来看，到底我们临沂未来3年还有多少剩余客群和新生客群，我无法估计。但是我的判断是基于前面供不应求的局面和地价因素的，房价是继续上涨的。
具体的来说，北城新区的高层价格普遍8000-9000元/㎡，但是中南新项目如果按照成本测算，高层价格是10000以上的。现在中南项目正在紧锣密鼓的启动，如果进入营销阶段，波价格释放出来，这些高层8000-9000元/㎡的项目还能坐得住么？很显然，长沙路附近的楼盘都想涨价，不是等着中南上市再涨价，而是现在就想涨价。为什么涨价幅度没那么大？就是限价政策的功劳。但是，明年之后二期未推出地块价格还会是300多万/亩么？很显然不可能，我相信有相当一部分地块会接近中南地块的价格。如果按照国家导向大面积出让土地的要求来看，如果是以700多万/亩的价格出让，又有何种企业能都拿得起这样的土地？我想拿地机率的一定是保利、碧桂园、新鸥鹏等这样的大企业。另外本土能参与进来的企业无非是有政府资源和土地资源国企如城开（而且也是与大开发商合作开发的模式）。那原来能拿北城新区地块的企业，会被拉到兰山西城（包括义堂）、河东区及经开区、罗庄区。当然，因为销售价格的因素影响，一方面对临沂刚需客户的要求提高了，另一方面刚需会继续被挤压。现在的刚需客群被挤压到河东区及兰山西城，那么未来的刚需极有可能被直接挤压到经开区和罗庄。如果这样预计的话，明年经开区北侧及罗庄罗庄北侧量价一定会继续提升。
但是，这种市场也会出现一种隐忧。如果临沂地方政府对于国家调控政策执行严格，限价、限贷、限购的话，当然这是一种火力全开的情况（极端），加上客群缩减的话，会出现一个十分严重的问题。价格高，但是住宅市场收缩。1-2年可以，但是第3年之后，所有的企业都在苦熬市场，能熬得住的企业一定是资金实力雄厚和融资能力雄厚的企业。到时候恐怕只有为数不多的本土企业和外来大企业存活下来。
总的来看，明年将有更多的大鳄涌入临沂，在产品标准和服务标准上带来新的高度，同时也会带来临沂地产市场集中兼并的局面。从更长远的角度来看，临沂必然经历一个大鳄瓜分，集中兼并的市场与向租赁市场转移的市场。
黄笑笑2017-11-06 11:36:26
