很抱歉诸位关注我的朋友们，文章今天才更新。今天这篇文章主要是对2017年上半年的政策从更深层次的角度做一个剖析，从宏观层面延伸至我们临沂的地产政策。更想对下半年临沂的市场做一个简单的预测。
PART 1 从博弈论说起
在正式的剖析目前政府地产政策之前，我想表达一件事情：其实任何一个国家政策的制定都是多方利益博弈的结果。房地产政策也是如此。 我们通常意义上说政府，是一个相对模糊的概念。很多人并不知道其实政府也是有利益博弈的。从博弈主题的角度来看，政府可以分为中央政府和地方政府。中央政府也就是国家层面，更多的是从全局的角度去制定地产政策，而地方政府原则上是遵循中央政府的政策，但是又要考虑地方实际利益。所以在作为政府经济命脉的地产行业，中央政府和地方在政府也是关系相当值得揣摩。
从某种意义上说，中央政府对房地产是又爱又恨的。爱的原因众所周知，毕竟他是目前国家的支柱产业。不管以卖地，税收还是其他非正常性手段，国家都受益于这个行业。但是，房地产市场又是一个市场化的产物，政府的手有时难以把控，房价暴涨的风险已经触及国家稳定性的红线。所以整体来说，国家房地产是一种比较矛盾的心态，以致于在房地产政策上略显“暧昧”。这种暧昧就体现在很长一段时间内，国家的政策都是在延续建立长线稳健机制上，在这种基调下不同的阶段有保有压。而国家对地产政策在一二线、三四线是分化执行的。
2017市场不同程度呈现出火热的态势，尤其像三四线城市（临沂在内）火爆的态势已经贯彻到底。就拿临沂来说，从整体大趋势上说临沂作为三线城市去库存仍旧是首要任务，但是临沂这个城市不同区域的去化压力出现了分化。大家都知道的，北城疯狂，截止到2017年5月份，其出清周期不足5个月，而城南去化就相对缓慢了。
PART 2 上半年市场趋势
基本趋势
回到今年的地产市场，对于中央政府来说，国家稳定，民生是值得考虑的部分，所以推出了一系列的长效机制，针刺过热市场。那么给我们呈现的就是一直加码的调控，从限购、限贷政策到限售政策。当然，中央的地产政策传递是从一二线到三四线的。为何三四线会慢，从某种意义上说一方面是地方政府从自身利益考虑会做应对策略，第二是三四线城市的主要任务还是去库存。所以中央的政策到了三四线城市都会有一个本土化。在三四线整体去库存的基调上，某些三四线的过热城市也会加码调控，其实我们临沂就是其中一个。具体的来说，一二线城市“认房认贷 ”、“限购又限售”，他们将中央政府的策略执行的，其实不用多解释，就是首当其冲。而三四线城市更多是“限售”等方式。引用中国指数研究院的政策分析，可以用以下一句话概括上半年市场政策：地方城市联动调控、创新限售模式。
从中国指数研究院对区域政策的划分上看，可以将上半年地产调控政策密集排布的区域划分为京津冀城市群、长三角城市群、珠三江城市群、西部城市群。调控力度和频次的区域仍旧是以北上广深等一线城市及周边二线城市集群为主，周边重点三线城市跟进的趋势。京津城市群是备特殊性的，因为雄安新区的落定，大家都知道未来一定是兵家必争之地。北京限购，蔓延到环北京限购。青岛济南政策出台之后，临沂作为波三线城市响应调控。这里对其他区域不做描述，只讲临沂。
临沂的政策诉说
我们都知道4月7日临沂出台了《关于整顿规范全市房地产市场秩序的实施方案》，这个方案对没有预售的开发企业有了限制，同时对所有房企进行了价格报备的政策和价格上涨限的对策。其实这些政策不同程度是为了限制开发速度和力度，抑制投资性客户，指向了市场过热。其实，我们应该把临沂的政策放到整个角度去看，临沂这个阶段正是顺应了国家层面的市场政策，这种政策也是为了建立长效机制。同时，上半年也有一个情况很明显，临沂在供需端贷款也收到了限制。这个市场政策其实和前面的整顿方案目的是一样的，但是从后续的楼盘去化情况来看，目前的调控起到了一定的作用，大势没有变化。万城花开之后，拉菲公馆、环球掌舵、保利堂悦、恒大翡翠华庭等依然销售火爆。当然这个和目前北城供需矛盾有很大的关系，毕竟政府捂着这么多地没有放出来。为什么说有一定的作用呢？至少在价格上有一定的限制，不会继续无节制的疯狂下去；另外就是其实部分楼盘已经感受到市场有一丝变化了，疯狂的力度开始慢慢降低了。这种结果当然和前面几波客户消化掉有关系，也和政策有一定的关系。
另外再说一点市场吧，北城一期新在售项目为数不多，中元御桂园、荣昌绿园相对量多一些，新项目灏园和龙盛乾园已经开始行动。当然灏园已经开始蓄客了，开盘预计在一周内进行。二期的拉菲公馆、保利堂悦次开盘已经清盘，下一个节点还不好预估，至少在近期不会有太大动作；恒大翡翠华庭、银盛泰预计依旧会小步快跑，有加推出现。已经积累的客户会逐步买到房子，后面拉菲和保利推新、新入市楼盘（安泰、乾园、灏园）、一直奔跑的城开首府、恒大翡翠华庭将在下半年角逐北城。具体的情况还得看各家的营销节奏，但是客群分流是必然的了。
PART 3 下半年市场政策趋势
至少从目前市场走势来看，下半年的市场还是看利好的。中央政府的地产政策基础基调是保持不变的，那就是建立长效地产机制，区域分化调控。但是可以预见的是未来市场是走向更加理性回归的。政府的金融管控力度预计是更加的严格，取消首付贷款优惠、放缓地产贷款增幅等方式会运用。地方来说，土地供应会加快，而且对土地的各个阶段的管控力度加强。从临沂这个市场来说，地产政策应该是遵循整体市场政策趋势，下半年的政策会继续收紧，金融管控力度也会更加的大。从已经释放出来的消息看，下半年临沂将有大量地块释放出来，这意味着开发量加大，市场库存有望提高，客户可选性加强。而且政府对开发各个阶段的管控一定会继续收紧。
最后：做好房子才是硬道理，好房子才有市场！
临沂地产那些事儿2017-07-13 11:04:06
