今天，朋友圈一条广告，成功吸引了我的注意。
“全国保房”、“保征信”、“月供最低10%”、“无本续贷”......
每一个标语，都让人看得热血沸腾。
对这个广告感兴趣，还有另一个原因。
那就是，楼市君看到了一个数据，2024年1-5月全国法拍房挂拍量约27万套，同比增长86.23%。（来源：全国法拍房大数据分析报告）
问题来了，法拍房挂牌增速那么快，这种保房业务到底靠不靠谱呢？
我们先来了解一下，所谓的“保房”，到底是啥玩意？
一句话总结，就是给即将断供（或已断供）的房子延长拍卖时间，在法拍之路上做“展期”。
保房机构根据房子所在诉前、诉中还是诉后，以不同方式延长保房2-8年，用时间换空间。
楼市君在某书上搜了一下，关于“保房断供”的帖子，就有过万条。
这些博主打出的宣传点是：
能帮资金周转不过来的业主延期3年到5年，逾期债务到期后一次性结清。
期间不用向银行缴纳一分钱，也不需要给月供，业主还可以继续居住、甚至收租金。
于是，我以咨询的名义，想提供“保房”业务的博主进行咨询。
这样的操作，有什么意义呢？
简单来说，业主正常断供3个月以上，银行会走查封房产流程，然后就进行拍卖。
而且拍卖的时候会低20%-30%，或者更低的价格拍卖。
一旦拍卖款不足以覆盖房贷本息的话，业主还得继续还剩余的差额部分，直至把所有欠款还清为止。
这样一来，很多业主前期首付投入，月供投入都得打水漂。
更别说拍卖期间的诉讼费、律师费、罚息这些杂七杂八加起来费用达到十几万。
这些费用，都要业主承担，业主的房子没了，还要欠一堆债务，甚至连征信都保不住...
但如果采用保房服务，可以延期到2-8年，房子或许涨了，自己也能活了。
这位博主告诉楼市君：今年这种情况的业主比比皆是，月供高、收入少，不得不断供。
“我们律师每个月接到二三十起委托，都是关于保房的。”
听到这里，楼市君并没有发现什么异样，于是接着问：
“停贷保房”到底需要怎么操作呢？
第一步，量身定制方案。
律师会通过业主个人的信用情况、房子情况、以及借贷合同的具体条款，给你制定保房方案。一般来说，个人征信越好、逾期情况越少、没有房子纠纷的业主，甚至能延长至8年。第二步，法务会根据业主的借贷合同，与银行提出书面申请延期还款。银行对申请进行审核，评估借款人的信用状况、还款能力和申请理由的真实性。
审核通过后，银行与借款人签订延期还款协议，明确新的还款计划和相关条款。
博主告诉楼市君：“与银行协商”是保房的初期。银行只有在债务人失联的情况下，才会立即起诉。
在这个过程中，这位博主还非常“贴心”地给出温馨提示：
1、尝试跟银行协商的过程中，可以表明自己正在努力把房子卖掉，卖掉房子就可以还债了。
2、学会分辨哪些是银行打来的电话，哪些是第三方催收公司打来的，面对催收员的恐吓直接挂断就行。
第三步，如果已经走完司法流程，房子要被强制执行，他们“团队”也会找到办法继续拖延。
这时候，保房机构最核心的战术，就是提高价格。
在此之前，大部分法拍程序完成拍下后，进入接下来的交割、腾房、交付等流程。
但是如果价格不够高，那么可能这个核销程序就会被推迟，甚至被迫重新拍卖；
而这个过程，可能就需要花费数月，甚至数年时间。
总而言之，就是一个展期节点到了，那就出另外一招，让你再续一口气。整套流程就围绕一点：将每个环节的时间拉长。
他回答：保房费用是按贷款余额收费的，100万元以内为5%；100万-500万为3%，500万以上为2%，即10万元。另外，还有其他保房机构采取不同的收费方式，会收取房产价值的5%，并支持分期支付。以一套300万的房子为例（没满五年），按揭余额在250万，贷款30年的情况下，购买“保房业务”会产生什么不同呢？| 款项 | 保房（5年为例） | 法拍
|
| 贷款 | 250万 | 250万 |
| 月供 | 11863元/月 | 11863元/月 |
手续费
| 7.5万 | 3万（网络拍卖平台费） |
| 个税 | — | 9万 |
| 增值税 | — | 15.9万
|
| 执行费用 | — | 约3万
|
| 法辅费 | — | 约1.5万 |
| 律师费/诉讼费 | — | 约5万 |
| 利息 | 约45万
| 按断供期计算 |
| 花费总额 | 约52万
| 约38万（未计利息） |
如果是房子断供一年后被法拍，所产生的利息要超过11万，加上法拍的总费用后跟选择保房5年的费用，是相差不大的。但保房唯一可以算得上好处的，就是赌三五年后，房价上涨。所谓的“断供保房”，并不是什么稀奇玩意，断供并非真正意义上的断供。
它之所以会频繁出现，是因为近两年，房子断供人数增加，业主面临不少压力。
据穗和控股统计，广州法拍住宅房产逐渐增加，去年已多达2916套。
数据显示，今年5-6月法拍房中，广州11区里面增城数量最多，达到101宗。
数量虽然居高不下，但法拍房成交率并不高。
今年1-5月全国355城法拍房的数据：各类法拍房源累计32.4万套，累计成交约6.4万套，整体清仓率19.8%。
｜2022年—2024年5月全国355城法拍市场挂拍、成交趋势
那么问题来了，对于有意做“保房”的业主而言，风险点在哪里呢？大家要清楚，保房业务执行前三年，机构每年都会跟银行协商还款计划。
三年后如果还不起前，基本不可能再协商，那就开始真正的断供。在此期间，除了正常的月供款，房贷逾期产生的利息、违约金等都是需要你来埋单的。到了这个地步，保房机构会卡法院的节点，用手段促使它终本结案，从新恢复执行又得一两年时间。
这样下来，才可实现5年保房。
这种所谓的“断供保房”，就相当于给一个垂死之人插管，以延续生命。如果病人自身的身体机能，也就是钞能力没恢复，最终该嗝还得嗝。因为如果房子被法拍后，所得的款项还不足以偿还房贷，差额部分还是需要个人补钱给银行的。与其出现断供危机之后，再来做垂死挣扎，为自己的房贷、房子上法拍做展期，还不如保守操作。也就是老广经常说的那句：“有多大的头，戴多大顶帽”。最后，你会考虑保房业务吗？欢迎评论区留言~
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广州楼市2024-07-14 11:11:25来自北京市
