又到了感谢读者的时候。从今年7月份开始，我尝试着更深入的写关于地产相关的文章，由于我对地产政策性分析偏爱超过了对市场的分析，所以我有很多文章在分析变革，无论是地产市场的变革，还是临沂本土市场的市场可预见性变革。但从阅读量上来看，直接简单的数据分析要更容易让大众所接受，但是我还是想重复之前说过的，理论与政策分析的重要性。在我看来，政策和理论的推导性要比眼前的数据要有远见得多，有的时候我们会被眼前的繁华蒙蔽了眼睛，殊不知巅峰之后必然是回落。这个道理我们中国的老祖宗早就得出了结论。老子在《道德经》有这么一段话：物壮则老，是谓不道，不道早已。这句话的含义就是应对了我前面所说的，盛极必衰的意思。所以我依然坚持引用经济学和社会学的部分理论，从国家体制及政策角度去解读我们的动作。
这篇文章我还是从政策和企业选择的角度去分析下地产租赁相关的内容。
长租公寓出现了
任何一个行业发生变革之前都有一定的征兆，而我们的地产变革也是如此。在十九大和13个城市试点之前，我们都很难知道到底国家对地产的发展方向去哪。而更可悲的是，即便是19大之前10多个城市都已经开始试点了，我们许多人也不能知道我们的地产变革正在悄悄进行着。可能很多人很奇怪，世联在布局长租公寓了，近期我们也知道，世联行在临沂与河东领秀豪庭项目签订了长租公寓的合作协议。或许很多人还在以为世联开始经营酒店行业了，如果你仅仅是看出了这些，那么你还没有在眼前的圈子里跳出来。而且只要我们留意我们会发现，在范围内不少的大企业开始在做长租公寓。万科、合景泰富、龙湖、绿城、保利、碧桂园等大企业已经准备或早已进入了长租公寓的博弈战。为什么这些企业不去全力争夺销售市场，而逐步布局经营租赁市场。那么，事实就是他们就是这变革前的征兆。我还是那世联行说事儿，就像前年和去年的时候，我们还在埋头苦干做代理的时候，做销售的时候，世联出来了家园云贷。于此同时，房天下（搜房控股）也推出了天下贷。后续，其他家代理行也开始涉及金融行业。我举了这么多例子都在说名一个事情：我们地产行业有没有变革，我们会从领头羊的布局里发现端倪，当然除了领头羊就是和政府最近的央企或国企了。可能不是太准确的说，国家到底把地产引导到何方？只要你用心留意代理行的领头羊及开发企业的领头羊、央企、国企，你就能发现一定的趋势性。否则我们就像蒙在鼓里的瞎撞子，领导说啥我们就在做啥，到底为啥这样做，恐怕只有一个理由了：领导让做的。这种情况有时是多么的可怕，如果你所在的领域面临危机，你却在繁华之下沾沾自喜，然后你发现一夜之间你成了行业的放逐者。所以我一直强调理论和政策的重要性，只有如此，你才能：不畏浮云遮望眼，只缘身在层。
回到我前面所说的，长租公寓的事情，到底这种端倪背后是什么？其实我前面好几篇文章都已经写过的，我们正在走进一个长远租赁，而过渡期租售并存的地产时代。
租赁市场到底有多大？
自从十九大前两三个月深圳租售同权爆出之后，租赁这件事就开始慢慢发酵。各种对租售同权的分析和预测都铺天盖地的迎面而来。但是到底从目前的实际情况及未来的趋势，我国的租赁市场到底有多大？去争夺租赁市场到底有没有利润可言？我看过一篇中国指数研究院的一篇关于我国租赁市场的粗略计算，我在这里用数据给大家展示出来。按照研究院的估算当前我国的租赁市场额为1.38万亿。这个数据是怎么得出来的呢？我们可以粗略的将租房群体分为两大类：流动人口及高校毕业生。
根据国家统计局的数据显示，2016年底我国流动人口约为2.45亿，根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%。户均人口方面，2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人，根据2013-2015年家庭规模增长速度估算，2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人。另外，根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年户均年租金（私房租金）为2.0万元，据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.23万亿元。
近五年我国的高校毕业生人数约为0.36亿，按照70%毕业生在当地落地，其中落地毕业生50%租房计算，约有0.13亿毕业生在落户地租房。按照毕业生均工资4000元，租房消费占收入10%-40%计算，毕业生的租赁贡献额为0.15万亿元。
所以从上面两类流动人口租房市场额累加起来可以知道，目前我们国家的租赁市场份额为1.38万亿元。根据人口增长速度及现有可预见的国家租赁政策影响下来看，2020年我国的租赁市场将达到1.7万亿。
万亿级租赁市场意味着什么？
1.资金和土地
过去二十年我们地产的繁华离不开三个因素：土地出让制度的改革、融资的市场化和个人信贷的落地和发展。其实进入租赁市场依然会和这三个要素紧密相关。更粗略的来说，土地和资金仍旧是地产租赁市场的至关重要的因素。不管是现在的销售市场还是未来的租赁市场时代，我们还是在经营地产行业，房子毕竟是建在土地之上的。所以毋庸置疑，土地市场依然存在。根据目前我国试点城市的推地情况来看，北京、上海、深圳等主要的城市，已经推出或长远计划规划处专门用于租赁的土地。根据中国指数研究院的数据统计显示，9月30号之前我国北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交自持和租赁用地超100宗，可提供约400万平方米租赁面积。未来五年预计我国的租赁土地约占整个推出土地量的三分之一。
而从资金的角度来看，经营租赁地产投资比开发销售更高，而回报周期更长。所以按照现在的模式，开发企业转型去做租赁是无法实现周转的。即便是按照目前推售租赁土地价格为用于商品房的土地价格的十分之一计算。所以地产开发企业转型做租赁就需要新的金融体系来支持。更深入的来说，租赁市场的金融支持，不仅仅是租赁行业经营的执行者，而租赁者也需要信贷的支持。从目前保利、碧桂园等大房企的动作来看，无论是保利与前海合作的租赁住房REITs、中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金、建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议、建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，都从企业端和个人信贷短做好了长期发展的铺垫。
2.房企的机会与挑战
我在这里不再计算金融体系引入之后，开发企业转租赁之后与之前纯做开发到底有没有钱可赚。单从我们前面估算的租赁市场1.35万亿来看，开发企业只要占据了市场份额的百分之一，每年也能做到135亿的市场。所以对于开发企业而言，更应该正视这种变革，在更多的企业开始迈进这个领域之前更要加快步伐，抢占下一个风口。抢占风口实际上就是争夺租赁客群。地产公司在做开发销售房子的时候，尤其是商业产权的产品非常重视一个指标就是。而从目前的租赁水平来计算，其实是比较低的。但是我要说的是，租赁时代的价值构建并非是之前的销售市场的逻辑，而是利用金融抢占租客的逻辑。因为毕竟还没有真正的进入实操阶段，所以从推出土地价格相对较低及金融杠杆的作用下，租赁对于开发商来说一定是可以有较好的。
大的趋势已经定型，地产的下半场一定是走向存量了。从我的角度判断，我国的城市一定会改变之前的城乡对立分割的局面，走向城乡融为一体的城市群落形态。所以我们地产企业转型进入的租赁行业，一定是在城市群内部分化的。未来大城市核心城区人口一定是被限制的，人口逐步流向城市群落核心城市的卫星城，卫星城将会是新的增长点。但是从目前地产企业的角度来看，无论是有没有意识到转型的必要，但是一旦面临转型实际操作的时候都会面临新的课题。
我想说的是大势将到，未来已来！地产企业且行且珍惜！
糖豆包2017-11-15 11:49:42
