[摘要] 2015年临沂房地产市场整体延续此前的调整回落态势。
2015年以来，我市房地产市场整体延续此前的调整回落态势，投资增速逐月下滑，销售持续低迷，库存增加，新开工和土地购置意愿较低，不过12月的投资和销售形势有所好转。从区域情况来看，市区和县域分化现象仍然较为突出。
一、运行基本情况
（一）房地产开发指标下行
1、在建项目陆续进入尾声，僵尸项目增加较多
2015年，全市房地产开发项目合计572个，比去年增加52个（增加数同比增加17个），有60个项目已经完成投资，值得注意的是，还有91个项目处于僵尸状态，比去年增加21个，其中投资为零的65个，投资额在100万以下的26个。421个正常投资的项目中还有165个已经完成投资额超过90%，当前只有256个项目有投资空间并正常投资，越来越多的老项目完成投资或进入尾声，新项目增加趋缓，投资下行压力日益加大。
2、投资增速逐月回落，住宅类保持相对较高增速
在历经一轮高速发展后，房地产开发市场渐趋理性，2011—2014年全市开发投资增速一直保持在20%以上，在20%-30%区间波动，2015年我市开发市场呈高开低走之势：年初（1-2月份）增速为27.7%，之后波动下行，全年完成开发投资392.5亿元，同比增长5.9%，增速高于全省、4.6个百分点、4.9个百分点，比去年增速回落17.5个百分点，为近十多年以来低增速，对全市投资增长的贡献率由2014年的17.8%下降到5%。
按工程用途分，住宅类投资占比高、增速快，对总量起到很大的支撑作用。全年完成投资294.3亿元，占全部投资的75%，比2014年提高2.6个百分点；同比增长9.6%，而同期以办公楼、商业营业用房为主的非住宅类投资同比下降4%。
与兄弟地市相比，总量位居全省第5位，与去年位次持平，列青岛（1122.3亿元）、济南（1014.1亿元）、烟台（607.1亿元）、潍坊（467.9亿元）之后；增幅位居全省第6位，列日照（18.4%）、菏泽（12.2）、聊城（12.0）、济南（10.5%）、莱芜（8.9）之后。
3、在建规模增速走低，新增规模深度萎缩
近年以来我市商品房在建规模一直逐年扩大。大多数年份的施工面积增长在20%以上，2015年全市房地产施工面积增速为10.7%，比去年增速下降10.8个百分点，为2011年来低水平。2015年全市新增规模缩减，全年新开工面积1014.6万平方米，同比下降25.7%，比去年增速下降54.8个百分点，增速为历年来低。全市房屋竣工面积为555万平方米，同比增长21.7%，增幅比去年增长45.3个百分点。竣工面积增长明显，新开工面积不断下降，表明市场活力在不断减弱。
2015年，我市房地产开发指标首次进入下行通道，滞后销售市场一年进入低迷。从历史数据来看，销售向好向投资环节传导的滞后时间一般为半年。目前商品房销售市场尚无向好迹象，房地产企业开发投资更趋谨慎。
（二）房屋销售持续低迷
2015年全市房屋销售面积为874.1万平方米，同比下降3.5%，增速分别低于全省、平均水平9.5、10个百分点，一季度、上半年、三季度增速分别是-5.0%、8.0%、2.1%。其中住房销售面积771.4万平方米，同比下降1.6%；占销售总面积的88.3%，比去年提高1.8个百分点。
从月度看，12月份商品房销售量创全年高。12月销售157.7万平方米，环比增长98.9%。从销售面积数量来看，12月全市销售面积157.7万平方米，比前11个月平均销售面积多86.1万平方米。从与去年相比来看，去年为12月高（152.2万平方米）。可见，年底销售量较高既有限贷松绑、公积金贷款、降息等政策的影响，也有年底销售高峰的影响。
销售均价保持稳定，略有上升。我市房地产市场销售主要以中小型、自住刚性需求为主，房价上涨主要是成本推动型上涨，商品房销售价格基本保持稳定。2015年全市商品房成交均价为4117.7元/㎡，同比增长55元/㎡，其中市内五区商品房成交价为4601.9元/㎡，同比增长33.5元/㎡；县域（含临港区）商品房成交价为3492.6元/㎡，同比增长29.1元/㎡。
2015年临沂市商品房销售持续低迷的主要原因有：一是县域房地产销售大幅下滑，拉动全市销售增速回落；二是消费者的购房需求在前年“国五条”后已经得到一定程度的集中释放；三是房地产政策延迟效应明显，银行限制购房信贷额度和放缓审批速度，购房者难以获得信贷支持；四是市场持续调整，购房者心理预期发生变化。
（三）房地产开发资金来源增速小幅回落，国内贷款大幅下降
2015年，全市本年资金来源小计564.4亿元，同比下降2.2%。资金总量比房地产开发投资总量多171.9亿元。分类型看，国内贷款31.4亿元，同比下降32.7%，占资金来源的比重为7%，同比下降3.1个百分点；自筹资金187.5亿元，同比增长8%，占比为41.6%；其他资金231.8亿元，同比下降4.5%，占比为51.4%，其中个人按揭93.9亿元，同比增长7.6%。
（四）区域分化明显
从开发情况看，县域投资增速下降较快。市区房地产开发投资同比增长8%，增速比去年下降了7.8个百分点；县域开发投资增长2.5%，增速比去年下降34.1个百分点。
从销售情况看，也是县域销售下降较大。市区商品房销售491.1万平方米，同比增长5.5%，增速比去年下降2.3个百分点；县域销售440.6万平方米，同比下降13.1%，增速比去年下降7.7个百分点。
二、关注问题
（一）开发企业库存量增长较快
2015年底举行的中央经济工作会议首次将“去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一。2015年全市待售面积（已竣工未出售或出租面积）为347.9万平方米，同比增长30.4%，比去年提高了12.1个百分点。从区域来看，县域待售面积为137万平方米，市区待售面积为211万平方米。如果按2015年竣工单价计算，这些待售面积占用资金高达120 多亿元。按照2015年现房销售速度，要消化目前的待售面积，需要大约4.7个月的时间，比全省平均水平少1个月。
待售面积仅是库存的显性指标，如果包括目前在建商品房尚未实现销售的部分和已拿地、未开工的潜在供应量，存量将比目前统计数据大得多，去化周期也会长得多。
此外，防范市场风险也是当下需要关注的问题。当前已经出现房企“跑路”项目烂尾的情况，给社会安全带来隐患。根据调研我市目前已出现“跑路”房企5家，计划总投资为26.5亿元，其中大的兰山金世纪广场项目计划总投资18亿元。
（二）购房消费动力不足，市场销售整体下滑
临沂市商品房市场消费需求，特别是住房主要集中在刚性需求、投资性需求、改善性需求三个方面。目前，“三大”需求均显动力不足：一方面，刚性需求、改善性需求基本得到了较好的释放，而且需求平稳。根据调研，大多房地产开发企业新推的楼盘销售率只在55%左右，有的楼盘销售率还不足40%、同样，改善性住房消费群体的购房需求在近几年的市场中得到了消化，加上二套房的税收、贷款限制，可能开征的“房产税”、不动产登记联网等因素制约，也难以在短期内形成新的购买力。另一方面，投资性需求得到抑制，难以在短期内再次旺盛。随着房价上涨空间逐步缩小，供求关系调整后，投资性购房的现象大为减少。市场需求不旺带来的直接结果，就是市场销售整体下滑。
三、产业贡献明显下降
1、对经济增长的贡献开始下降。2015年全市房地产增加值达到164亿元，同比增长6%，房地产业增加值占第三产业增加值的9.5%，比去年下降0.1个百分点。
2、对全市固定资产投资的拉动开始下降。2015年，全市房地产开发投资占同期固定资产投资比重达12.2%，同比下降0.9个百分点；拉动全市固定资产投资增长1.2个百分点，同比下降1.7个百分点。
3、对相关产业发展带动作用开始下降。据国家统计局初步测算，我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为1.5-2倍。2015年全市完成392.5亿元的房地产开发投资，扣除购置土地费82亿元，推算带动其他关联产业总产出455-620亿元，比去年下降10亿元左右。
四、形势判断与趋势预测
（一）形势判断：多因素共同作用后市场的正常调整
2015年我市房地产市场基本保持稳定，但也面临着一些困难和问题，比如受到房地产市场不景气的影响，临沂房地产开发市场观望氛围比较浓厚，持币待购情况增加，商品房销售增速趋缓等问题，但基本面没有大的变化，当前临沂市房价比较稳定，在全省处于偏下水平。而且临沂房地产政策一直保持在国家制定的范围内，政府干预少，目前市场已经呈现出趋于稳定的迹象。
(二)趋势判断：投资、销售低速增长
随着临沂县域经济发展、城镇化进程继续推进，城市扩容提质加速，保增长促开发推动，房地产市场尚有发展空间，开发投资具有一定的支撑。从资质以上建筑业企业看，今年签订工程项目合同额为909.9亿，同比增长7.7%，我市建筑业工程中70%为房地产开发项目，这也是2015年我市房地产市场保持稳定发展的基础。根据调研情况看，企业投资意愿开始出现分化，大型房地产企业，资金运行良好，投资意愿较为积极，适时增加土地储备；一些中小型房地产，楼盘开发周期拉长，融资成本增长，投资意愿较弱，同时也基本没有土地储备。房地产市场会进入一个理性发展的新阶段，总体来讲要淘汰一批规模小、资质低、配套、户型差的房地产开发企业和项目。同时也要看到当前房地产开发市场仍存在许多不确定因素，商品房库存高企、房价下降动力不足、部分企业资金紧张将成为一种新常态，销售难、资金紧会在一定程度上影响开发投资的规模和增速。总体而言，预计2016年我市房地产开发投资将持续小幅回落，甚至可能首次出现负增长，销售基本与2015年持平。
五、政策建议
（一）强化政策落实，促进库存消化。市里要抓督促，县要抓落实，部门要抓联动，上下形成合力，进一步落实好国家和省、市各项促进房地产市场健康发展的政策措施，加速去库存。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适当让利，降价入市消化内存、盘活资金；二是大力推进公租房以租代建，通过购买或者租赁符合条件的存量房转为公共租赁住房，以消化库存；三是鼓励货币化安置办法，增强住房购买需求，刺激销售市场。
（二）加强监测分析，进一步稳定房价。要针对当前房地产市场出现的一些新情况、新变化、新动向，特别是重点地区的房价变动情况，进一步强化市场分析、跟踪和预警工作。要引导房地产开发企业准确研判形势，根据市场供求变化合理定价、科学营销、扩大销售，谨防房价反弹和市场出现波动。要加大房地产市场价格监控力度，加强商品房成本研究，建立切实可行的房价监控体系，从控制成本、限制房价两方面加以调控。要完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
（三）加强市场监管，防范市场风险。要加快建立促进房市健康发展的长效机制，健全房地产市场动态监管机制和推进房地产企业诚信体系建设，近期尤其要加强预售资金的监管，防止部分开发企业因资金链断裂、抽逃资金，出现烂尾，提高市场风险的防范意识和防控能力。通过建立和完善制度，切实制定有效措施，来有效地阻止市场对房价的炒作，进一步稳定房价。
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