[摘要] 买房有多少黑幕？开发商不说不代表你可以无视!
今天临沂房天下把各个环节给大家理顺了，大家可以一目了然看到哪个环节消费者可以为自己争取点利益，哪个环节可以给到开发商一点压迫感。毕竟买房是一件大事，而我们又处在弱势那一方。
当今楼市竞争激烈，某些开发商为尽快回收资金，尽管五证不全，无法出示有效合法正规合同，但也会鼓动消费者先期交纳部分房款，做为订金或定金。
定金，简单地说就是预先付给开发商金额：如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，须向购房者双倍返还定金。
而订金是房产交易过程中，预付款性质一种支付，不具备定金性质。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似称呼还有“认筹金”，“诚意金”等。出现
在房屋认购书中“订金”，是购房者对开发商保证，在实践中一般被视为预付款。而“订金”，无论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”即可。
提醒大家，在支付金额签合同时，一定要认真阅读，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
如果后期因为首付款拿不出来了，准备不买房子了，希望开发商退定金这个就比较麻烦了。如果真的这种情况发生了，我还是建议购房者和开发商协商，基本上这个时候开发商都会比较强硬因为道理是站在他们这一边，那我只能偷偷的和各位说，可以略微采用一些激进方式，比如在售楼处哭泣之类，毕竟谁也不希望因为五万块钱影响了售楼处的顺利进行。
如果还是不行，就可以找中商介入，据说可以拿回80%，这个是下下策。
交首付环节
首先，要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，主要是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。
个人住房首付比例表
其次，房屋买卖合同文本一定要规范，小伙伴们可以到房产局网站上下载打印就可以，自己先审视阅读一遍，待签订合同时要在仔细阅读并认真填写。
再次，出卖人交房违约责任，注意延期交房是否有赔偿，就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。
还有，开发商要是跑路了怎么办呢？这么大一笔首付款就打水漂了？这时候恐怕只有银行会理你了吧！
所以大家买时候一定要问清楚什么时候可以签合同，如果后面签合同的时间无故往后推移了，需要保持警觉心，一定程度上可以给开发商一点压力也是必要的。
因此某种程度上来说，选择像银洲皇家学苑、精英汇、中南世纪花城这种本地或者品牌开发商会比较靠谱些。
然后是交房，猫腻多！
在新房交付期，购房者往往因不了解专业流程而处于“被动”状态，稀里糊涂被交房者更不在少数。
诸多开发商在通知业主收楼时，并未如实出示“五证两书”，五证包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
收房法定低标准：《工程竣工验收备案表》。开发商应按合同约定期限将取得《工程竣工验收备案表》的楼房交付给业主。业主在收房时，有权要求开发商出示《工程竣工验收备案表》的原件，开发商不出示，业主可以拒绝收房。并要求开发商支付交房违约金。
工程竣工验收备案表模板
另外，一般交房需要缴纳契税、公共维修基金与物业费等几大项费用，但有开发商巧立名目多收费。也有楼盘未能如约交房，甚至无法办理竣工验收备案手续，致使房产证“难产”。
交房就是交心
一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等，及时提出自己的修改意见，主要研究的地方是开发商的合同的补充这一部分，注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利，签约是非常严肃的事情，也是一个法律行为，因此签约前的了解十分重要。
有些过分的项目会在销售合同的补充协议上约定：“买受人不得要求以出卖人取得《工程竣工验收备案表》作为房屋交付条件。”大家如果买房，可以留意下是否有这样的细节，如果有，那么你就碰到流氓开发商了。
另外需要和大家强调的是，交房是可以要求补偿金的，这个也有明文规定的：“自本合同第八条规定后交付期限的第二天起，至实际交付之日，出卖人按日向受买人支付其已付房款的万分之一到万分之三左右的违约金，合同继续履行。”虽然这个数值没有统一标准，但是低于万分之一就属于不厚道。
商品房购房合同模板
如果开发商延期交房，客户可以为自己争取更多的利益，不要开发商说啥就啥！应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开发商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
关于物业费的事情
关于物业费怎么制定的？其实物价局有设定一个基础的范围，基本物业根据自己的社区规模、档次以及服务内容在这个范围内设定价格，如果超过范围内的需要公示具体的服务内容和服务标准，这也是为什么很多高端公寓项目可以制定比较高的物业费的理由。
关于赠送物管费，这是开发商常用、普遍的优惠方式，在很多楼盘都有出现。这种赠送有两种形式，一是老带新，并且成功购房，老客户可减免一年左右物业管理费；二是物业费，一种打折优惠的方式。
按照程序，开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外，还应在物业服务合同中进行再约定，但有开发商往往故意忽略，从而导致，一旦物业公司不遵从协议，物业优惠条件就成为一纸空文。所有，如果你们收到赠送的物业费，应该同时物业合同中也要约定相关赠送条款。
后，临沂房天下倾情奉上菜鸟购房技术贴，麻麻再也不用担心我上当受骗啦！已买房未交付或者正准备买房的童鞋赶紧收藏起来哦！
2016全菜鸟购房流程
临沂购房技术篇
步看房
如果购买的是商品房，不管是现房还是期房，都应该先对房屋的基本情况做个仔细地了解。包括：房屋所在地，单元，楼层，如果是二手房还应对照房产证仔细查看，是否出现房不对本的情况。首先要确认房屋的实际信息，才有后面的购买交易。
第二步 签订购房合同
在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。
第三步 收房验房
在开发商准备交房之前会提前通知业主收房验房，这个过程很容易被大家忽略，其实这个步骤包括很多细节需要我们注意。
1、在验房入住前查看房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、《面积实 测表》、《 管线分布图》。
2、查看交付给您的商品房和合同签订的要购买商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
3、查看所购商品房整栋楼《建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
后在接收到新房后，应查看房屋基本设施是否齐全，水、电、气是否通畅，开发商在购房时答应条件有没有做到，还有小区的物业是否得力，监管到位，以及现在买房者很看重停车位问题。都应该得到一个妥善处理。
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