[摘要] 2015年已经结束，纵观今年临沂楼市的发展，有机遇也有挑战。
房天下讯 2015年已经结束，纵观去年临沂楼市的发展，有机遇也有挑战。2015年的临沂楼市表现究竟如何呢？购房者买房投资又该注意哪些问题？九大现象为你暴露开发商的价格骗局。
2015年临沂楼市权威数据发布
近日，临沂市统计局公众信息网发布了2015年1-11月临沂房地产投资新数据。数据显示，2015年1-11月临沂房地产开发投资增速创年内新低；商品房销售持续低迷，待售面积增长较快；市区和县域分化明显，企业资金明显吃紧。
1、临沂房地产投资增速持续回落
数据显示，1-11月临沂房地产开发投资共计完成339亿元，同比增长1.6%，比2015年2月—10月分别回落26.1、16.5、12.5、6.5、13.7、7.3、5、3.2、0.6个百分点。
从结构上看，住宅类的主体位置更加突出，共计完成投资252.4亿元，占全部投资的74.5%，比2014年提高6.4个百分点，主要原因是90平方米及以下住宅增长较快，同比增长49.6%，完成投资38亿元，占住宅的15.1%，比2014年提高4.4个百分点，其中大的三个项目分别是沂南县裕升大唐华府、兰山区荣昌绿园和兰陵县家天下（四期）君临天下，共计完成5.9亿元；90-144平方米住房完成投资164.8亿元，同比下降3.6%，占住宅的65.3%，比2014年下降6.8个百分点；144平方米以上住房完成投资49.6亿元，同比增长21.6%，占住宅的19.7%，比2014年提高2.5个百分点。另外，商业营业用房完成投资60.3亿元，同比增长2.6%；占全部投资的17.8%，比去年提高0.2个百分点；办公楼完成投资3.2亿元，同比下降73.2%，占全部投资的0.9%，比2014年下降2.7个百分点。
2、商品房销售持续低迷
1-11月，临沂商品房销售面积为716.4万平方米，同比下降5%，比2014年同期增速下降7.4个百分点，比2015年1-10月和2015上半年分别回落5.5个、13个百分点。
从结构看，商业营业用房销售保持较高增速，2015年1-11月全市商业营业用房销售面积52.7万平方米，同比增长26.3%，但增速比1-10月回落32.1个百分点，销售较大的三个项目分别是兰山区的香江五金机电城（6.4万平方米）、瑞联·温州街（3.8万平方米）和罗庄的鲁南国际工业品采购中心（5.2万平方米）；住宅销售面积630.7万平方米，同比下降3.5%，增速比1-10月回落5.5个百分点，销售较多的三个项目分别是兰山的天河警苑（16.5万平方米）、银河·中央公园（10万平方米）和经济开发区的皇山花园三期（10.6万平方米）。
3、楼市去库存压力较大
从待售面积看，2015年11月末全市待售面积为310.4万平方米，比2014年同期增加60.4万平方米，同比增长24.2%。待售面积的逐渐增大，使得开发商的资金难以迅速回笼，增加了成本与风险，对房地产开发投资也产生一定影响。分类型来看，住宅类待售面积180.2万平方米，同比增长5.4%，占全部代售点的58.1%。分县区来看，县域待售面积增长过快。2015年11月末市区待售面积为188.8万平方米，同比增长10.9%；各县待售面积为121.6万平方米，同比增长52.5%。从期房销售看，1-11月全市期房销售570.3万平方米，同比下降11.8%；现房销售146.1万平方米，同比增长36.4%，可见现房的销售好于期房销售状况，企业去库存力度加大。
4、临沂新开工面积下降较快
2015年1-11月份临沂房屋新开工面积855.1万平方米，同比下降31.6%，增速与1-10月基本持平。从结构来看，其中住宅新开工面积612.5万平方米，同比下降32.1%；商业营业用房新开工面积148.8万平方米，同比下降28.6%。
5、商品房市场均价保持稳定
临沂房地产市场销售主要以中小型、自住刚性需求为主，市场供求矛盾不突出，房价上涨主要是成本推动型上涨，商品房平均销售价格基本保持稳定，2015年1-11月为4171元/㎡，比2014年同期增长61元/㎡，比2015年1-10月增长13元/㎡。
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四大因素“阻碍”投资增速
关于影响2015年临沂房地产投资增幅的主要因素，临沂市统计局从4个方面解析：
1、县域房地产销售明显降温。作为四级城市的县域与三级城市分化明显。2015年1-11月，市内五区投资同比增长3.3%，占全部投资的62.5%，比2014年同期提高1个百分点；销售面积同比增长5.1%，占全部销售的59.5%，比2014年同期提高5.7个百分点。县域投资同比下降1%；销售面积同比下降16.7%。县域中有3个县的房地产投资增速为负增长，4个县销售面积增速为负增长，可见县域房地产市场明显降温。
2、资金吃紧开始显现。自2015年三季度我市房地产开发企业的本年资金来源呈现负增长（-1.3%）以来，2015年1-11月增速继续下降到-4.5%，较1-10月、三季度、上半年、一季度分别回落2.9、3.2、9.4、21.9个百分点，下行趋势明显，房地产开发企业资金吃紧已经开始显现，据调研我市已经有三家房地产开发企业出现资金链断裂、老板跑路的情况，因此对房地产开发投资的前景只能保持谨慎乐观态度。
3、房地产政策延迟效应明显。我市房地产市场自去年以来逐渐降温，加之2015年经济形势不容乐观，购房者对房地产市场预期顾虑重重，虽然近期国家出台房产新政，但对三线、四线城市影响较小。根据调研，由于国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本比较敏感，目前银行对于这部分贷款仍旧坚持利率上浮10%左右的贷款政策，从而制约了这部分需求的入市节奏。同时根据调研，我市几家大型国有银行表示已经开始执行二套房首付比例低40%，部分中小股份制银行表示“暂未接到下调通知”，依然执行二套房首付比例60%的原有政策。2015年1-11月全市个人按揭82.2亿元，同比增长6.6%，较三季度、上半年、一季度及2014年年末分别回落6.7、20.7、9.8和4.5个百分点。
4、房地产投资主要靠地价拉动。虽然我市目前房地产开发投资保持增长态势，但主要是由土地购置费用带动，2015年1-11月全市房地产开发建安工程增速为-1.8%，而土地购置费同比增长19.6%。地价上涨也将推动房价升高，可能会有相当一部分购房需求转向二手房市场，导致未来我市新房销售步伐放缓，库存增加；而有效需求不足和转移，也会使新房市场复苏时间拉长。
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楼市低迷价格趋稳 年底买房正当时
2015年的临沂房价一直较为稳定，并未出现明显波动，但根据近期中央数次喊话房明年地产要求去库存等形式来看，随着明年临沂房地产去库存速度的加快，房价极有可能出现缓慢上涨，加上临近年底，临沂开发商为回笼资金，冲刺业绩，纷纷推出众多的买房优惠政策，对于购房者来说，现在可谓是投资买房的佳时期。那么购房者买房投资又该注意哪些问题呢？九大现象揭秘开发商的价格骗局。
商品房销售 虚假让利
市区街道两旁，一些在建楼盘周边的广告宣传中，认筹“2万抵5万”、“5万抵7万”等活动随处可见，很多消费者被这种“优惠”吸引，认为可以在买房的时候省下一部分费用，但是消费者缴纳认筹金后，往往会发现，“2万抵5万”、“5万抵7万”的让利实际变成了忽悠你没商量。
现象揭秘：这种行为属于《禁止价格欺诈行为的规定》中，诱导他人与其交易的价格欺诈行为。“2万抵5万”、“5万抵7万”这些其实都是幌子，是房产开发商利用“虚假让利”，从而锁住客户，提前回笼资金，操控房价。
开发商在宣传的时候只是片面地夸大交纳认筹金后的优惠，但是根本不会透露具体的房屋价格。等消费者把认筹金交上后，开发商就占据了主导权，原本价值5000元一平方的楼盘，在开盘的时候就能变成了7000元一平方，一平方就贵出2000元。认筹中交纳款项看似是给购房者带来了实惠，但是提高出来的开盘价格已经远远超出了房屋的实际销售价格，购房者一点实惠也没享受到，反而还会多交钱。
商品房销售虚构原价
“原价59.08万元，一口价52.80万元”。消费者在购买房屋的时候可能也会注意到，有些开发商标注房屋原价和优惠后的价格相差很大，有些人就赶紧下手抢购，这样就陷入了陷阱。
现象揭秘：该开发商的行为构成“虚构原价”的价格欺诈行为。根据《国家发改委关于<禁止价格欺诈行为的规定>有关条例解释意见的通知》，“原价”是指经营者在本次降价前七日内在本交易所成交的有交易票据的低交易价格，如前七日没有交易价格，以本次降价前后一次交易价格作为原价。
商品房由于其特殊性，每一套房源都是不同的商品，不存在法律概念上的“原价”，因此商品房经营者不应当使用“原价”等价格术语标示价格，同时，“原价”高于本楼盘其他相似房源在促销活动前七日内的低交易价格，该行为构成价格欺诈行为。
未如实标示已售房源价格
张先生举报某楼盘存在价格欺诈，标注的房屋价格前后有出入，有些楼号标注的价格比实际交易价格高出很多。而且有些已经销售的房源也未进行明确标注。
现象揭秘：该开发商的行为违反了《商品房销售明码标价规定》第十二条的规定，对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
未在交易场所醒目位置明码标价
李女士到多处楼盘去看房，发现有的开发商将商品房价格打印在16K白纸上，放置在售楼服务台玻璃板底下，或将价格表夹在商品房宣传资料里；有的将价格表贴在墙面高处不显眼的位置，让人看不清楚；有的只标示对外公布少量价格优惠的商品房；有的在交易场所看似放置了标价公示牌、价目表，基本做到了“一套一标”，但公示价格与销售价格根本不一致。
现象揭秘：开发商以上的行为违反了《商品房销售明码标价规定》第六条的规定，未在商品房交易场所的醒目位置明码标价。
某房地产开发公司对已经批准预售的房源或者已经办理现房销售备案的房地产开发项目，只拿出一部分房源进行标示，另一部分房源不进行公示和明码标价。
物价部门提醒：该开发商的行为违反《商品房销售明码标价规定》第九条的规定，商品房经营者在规定时间内未一次性公开全部销售房源。
价外收取未予标明的费用
王先生投诉某房地产开发企业在商品房销售中，房价外又收取管道天然气建设费2300元。对该投诉进行检查后发现，该开发商对售房相关的收费项目、收费标准及售后相关收费项目和收费标准，故意隐瞒不予明码标价，如对天然气初装费、自来水初装费、有线电视及网线接口费、前期物业费等不予明码标价等。
现象揭秘：该开发商违反了“一价清”和《商品房销售明码标价规定》第十三条的规定，价外收取了未予标明的费用。未按规定标示优惠折扣条件
赵女士近购买了一套商品房，签完合同后才发现别的购房者享受的购房优惠她却没享受到。开发商在销售某楼盘的项目中，对一次性付款可享受的优惠，在价格公示表中不进行标示；对某楼盘可以享受的优惠折扣，不在价格公示牌上标示，有意让购房者多付价款。
现象揭秘：该开发商的行为违反了《商品房销售明码标价规定》第十条的规定，未按规定标示优惠折扣条件。
未标示商品房价格相关因素
钟先生是有车族，想买绿化好、物业管理好、车位比较多的楼盘。他看了10多处楼盘，发现只有两家公示了车位配置率的楼盘，却未标示容积率、绿化率、基础配套设施等情况；有几处未标示套内建筑面积和分摊共有建筑面积，有的未标示当期销售的房源情况及每一套商品房的销售状态、层高、楼层1、户型、价格举报电话；有几处未标示代办费项目自愿原则，未标明前期物业管理费、车位费等情况。
物价部门提醒：上述开发商的行为违反了《商品房销售明码标价规定》第十条的规定，未标示商品房价格相关因素。
不按备案的价格标示商品房价格
刘先生为儿子购买了一套婚房，销售中心标价牌上标示总价72.3万元，李先生一次性付款享受九五折优惠，实际成交价格是686850元，但该套商品房的申报价格为685000元，李先生购房总价高于在政府价格主管部门备案价格。
物价部门提醒：该开发商的行为违反了《商品房销售明码标价规定》第九条的规定，未严格按照申报价格明码标价对外销售。本案例标价牌上的报价高于其在物价部门申报的备案价，再谎称给购房者优惠，在虚高的报价上打折扣，使实际成交价略高于备案价，构成虚假优惠折价的价格欺诈行为。
采用虚假的或使人 误解的价格手段
有的开发商在广告宣传中，使用“震撼低价”、“商业铺面租金高”等模糊语言，还有的在广告宣传中，使用“超低价”、“哄抢价”等字眼，带有很大的欺诈性。
物价部门提醒：开发商上述的行为构成误导性标价的价格欺诈行为，违反《禁止价格欺诈行为的规定》第六条第(三)项的规定，使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、计量单位等标价，诱导他人与其交易。
2016买房求稳 6家楼盘获预售证起价3600元/平
刚需族不要绝望！北城新区还有3000元/㎡的房子
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