[摘要] 今天,我来“妄议”一下中央。楼市变幻,难以捉摸,但国家政策的出台,往往都是有迹可循。2016,我不敢说房价涨不涨,也不敢说库存去不去,但从历史看未来,或许,我能看出国家会出什么政策。
今天，我来“妄议”一下中央。楼市变幻，难以捉摸，但国家政策的出台，往往都是有迹可循。2016，我不敢说房价涨不涨，也不敢说库存去不去，但从历史看未来，或许，我能看出国家会出什么政策。
2016将是信用年！
从这个图我们发现，大的房地产政策基本是半年出台一次。过去两年的政策效果，属2015年330新政为理想。2015年930新政效果一般，2014年930新政效果差。2014年930新政效果不理想的原因是，自2013年以来房地产市场高位运行，从2014年初开始走下坡回稳，到9月份下行趋势仍没有结束。即使国家出台刺激政策，也无法逆转这一趋势。而2015年，3月后，房价涨速已经回落到正常水平，市场趋于理性，加上多次降息导致居民购买力提高，这才导致楼市回暖。这说明什么？这表示，政策永远不能改变大的历史趋势，只能延缓或加速某个趋势，国家也只能顺势而为。
2015年，国家连续5次降息，多次放宽公积金贷款条件，降低买房首付，甚至执行营业税减免标准“5改2”，可谓招数用尽。国家会如何帮扶“不温不火”的房地产市场呢？2016年楼市，还会有这么多的政策刺激吗？我看未必。我们都知道，一鼓作气，再而衰，三而竭。大的政策，已经连续出了三次。国家再有动作，也难以对“去库存”有根本影响。因为，库存的命运，终还是掌握在老百姓手里。不过，国家并不是没有办法！中央却可以通过影响老百姓的钱包来让老百姓购买力增强，让你不知不觉就买房去了！不相信吗？再看一张图。
黑线表示房地产贷款余额同比，红线表示个人购房贷款余额同比，二者基本保持一致，我们可以说，货币流通数量决定了房地产市场景气水平。在2013年三四月份，购房贷款余额比例达到近三年内高。这表示，当时货币流通量即M2也是多。而此后，货币流通数量减少，房地产市场也逐渐降温。2015年4月，货币流通数量增速回升，而房地产市场的回温潮也同时开启。也就是说，本轮商品房成交复苏，伴随的是货币总量的快速增长。
连续5次降息，未来再降息的空间就会越来越小；首付已经低至2到3成，未来可调节空间也很小。但别忘了，除了降息，国家增加货币供应的手段还有信用控制！。
信用控制主要包括消费者信用控制，证券市场信用控制和不动产信用控制。放松消费贷款的信用审批条件，放松股票市场、基金市场投资信用门槛，放松房地产抵押贷款要求，这些都能起到刺激货币供应的作用。而征信系统还在逐步完善，可松可紧都由中央说了算。老百姓能做的，还是做到各项税费不拖欠，按时还贷款，有一个良好的信用记录。2016，将是信用年！
2016你绝不应该在哪里买房？
图中有5列指标值得我们关注，依次来看，我们就能知道哪个城市买房要吃亏！
1、库存消化周期。一般认为，城市的库存消化周期在12个月左右，则库存量处于一个良性的位置。我们发现，图表中所列城市只有天津超过12个月，达到15个月，属于库存过量。其他大中城市库存消化周期比较正常。
2、二手房成交占比越高，证明这个城市房地产市场越有活力。因为二手房市场是不依赖于营销而是纯粹自发形成的市场，特别能反应当地老百姓对房屋买卖的热情。除南宁低于20%之外，其他城市二手房市场非常活跃。南宁的居民买房热情不够，房价缺乏支撑。
3、累计购地销售比越高，表示楼市销售越困难，一般以150%为警戒线。我们发现，济南、宁波、天津和武汉的比值都超过150%，这几个城市在未来可能出现销售困难，库存大量增加。
4、人均累计新房销售面积，这个数值越高，表示人均购买力越弱，支撑楼市的力量也就越弱。中山市人均累计新房销售面积达到18.9，远超过广州和佛山，明年楼市销售堪忧。
5、人口增速好理解，增速大表示楼市大有潜力，增速小表示楼市难以支撑。宁波、的人口增速都仅为0.57%，楼市缺乏支撑。
由此得出，除上述提到的个别城市，其他一二线城市的楼市仍看涨。
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