[摘要] 传统新年的脚步越来越近，临沂迎来了大批返乡置业的刚需族。开发商趁热打铁，纷纷使出杀手锏，各种促销活动轮番上阵，一时间让人应接不暇、眼花缭乱。但是！准备买房的你千万不可听了售楼处的忽悠，头脑发热就买了。买房可是一件大事，其中的猫腻可多着呢！笔者以十万分的诚意，为您揭秘在临沂买房的10大陷阱！
传统新年的脚步越来越近，临沂迎来了大批返乡置业的刚需族。开发商趁热打铁，纷纷使出杀手锏，各种促销活动轮番上阵，一时间让人应接不暇、眼花缭乱。但是！准备买房的你千万不可听了售楼处的忽悠，头脑发热就买了。买房可是一件大事，其中的猫腻可多着呢！笔者以十万分的诚意，为您揭秘在临沂买房的10大陷阱！
在市中心常会发现硕大的广告牌上写着“非毛坯房，3字头起售”、“稀缺大盘，4000元/㎡起”！这些低于市场均价的数字总能让你的肾上腺素急速上升。但是，你知道这些“起价房”的位置吗?你知道起价房的户型吗？购房者真的能买到超低“起价房”吗?
起价房听起来很美
要知道，起价房是整个楼盘的低起卖价，平均价位比起卖价高，高出的幅度楼盘各有不同，但至少高出10%-20%左右。消费者可以先咨询一下价格，省得到了现场才发现价格太贵了。
低价位的房子要么是买不到的，要么是早早就被人挑走了。律师认为，低价XXX元/平方米起、潜力巨大……如果你收到有此类内容的楼书，可先别被其中极具煽动性的词语给忽悠了，从那些华丽优美的词藻中看出些实质内容，好实地一探究竟，才是明智之举。
均价也并不是那么“真材实料”
所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造大化利润的目的。
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二、“买房赠面积”陷阱——成本已分摊给购房者
对于临沂的买房人来说，面积并非新鲜事儿。楼盘为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。他们认为赠送面积当然多多益善。
“买房赠超大花园”“购房赠露台阳台”“买一居得两居”，各种楼盘送面积的手段可谓五花八门。以为自己赚到了？天上掉馅饼正好砸在你的脑袋上？别做梦了！其实，这些所谓的赠送面积，成本已经分摊到购房者身上。
总体来看，在所谓赠送的面积中，一类是室内面积，一类是室外花园。本质上，室外花园都是公共绿地空间的一部分，这种赠送实际都是公共空间的“私有化”。而在室内空间中，有的送，多是打擦边球的行为。例如所谓送飘窗，有的真飘窗本身是不计入有关规范约定的建筑面积的，就谈不上“送”；有的假飘窗，则是在工程验收后可以打掉，这种就规避了验收的检查。
值得注意的是，2014年7月，住房城乡建设部批准发布了新版《建筑工程建筑面积计算规范》，《规范》让热门的飘窗、挑 台、通风井、地下室等，要在相应的范围内，实打实地算上面积。业内人士指出，接下来的户型审批中，开发商常用的赠送面积就要行不通了。可以预见的是，今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。
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三、“优惠明天结束”销售陷阱
每一个购房者都会经历以下一幕，售楼小姐滔滔不绝地将她们的项目说的天上有地上无之后，悄悄地告诉你她手里有新的内部优惠，然后轻轻趴在你耳边告诉你，“这个优惠明天就结束了，再不买就享受不到了”，然后过了几天再悄悄告诉你，在她的千辛万苦努力下，终于为你“申请到优惠”了！这时的你欣喜若狂，感觉上帝竟如此眷顾你，就差涕泪横流跪天叩地了！
殊不知，这只是售楼处为了卖出房子而定下的一种销售策略。售楼部里，在房子的数量、户型、朝向等推出和价格制定上做文章制造假象，这实在太常见了。
很多售楼处都设立了销控表。置业顾问说其它房源已经卖了，就剩这几套了，实际不然，多半是开发商制造的紧张空气；说“活动今天为止”、“明天优惠结束”，多是逼单行为。目前在房地产交易过程中，开发商处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决别签。
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四、“样板间”陷阱——美轮美奂 只是梦
看了样板间就心动了？开发商该偷笑了。有过买房经验的人大都曾经看过很多“千娇百媚”、美轮美奂的样板间，但对于其中的门道，能够一清二楚的人可就不多了。样板间里到底有多少秘密，现在知道还不晚。
在临沂有这样一个真实案例：有购房者买房的时候，某楼盘还是期房，没有完全建好，售楼处的置业顾问对他们的楼盘进行一番大肆渲染后，就带着大批的购房者来到了“此地只应天上有”的样板间，超大飘窗落地、周遭全是争奇斗艳的花朵，卧室朝阳布局实在是合理之至，当即就有购房者签下了协议。殊不知，该楼盘建好后的模样与样板间大相径庭！飘窗只是个小窗户，卧室里居然还有三根水管和燃气管！这样奇葩的开发商实在让人愤怒！
血淋淋的事实告诉我们，样板间看看就好了，千万别当真。有些开发商在修建样板房时面积往往会“扩容”，90平方米的房子可能做到100平方米以上，让购房者觉得房间宽敞，户型设计合理。令人惊艳的样板间在交房时多半会出现以下情况：“实际交付面积感觉比样板房小了不少”“阳台空间也变小了”“厨房竟然没开窗”！只看了样板间就敢买，勇气可嘉是在让人佩服！佩服！样板房的存在就是为了让购房者看过之后，就喜欢这个户型，如果做出来的感觉不好，看过之后谁还会买呢？在此笔者提醒，对于购房者而言，样板房仅仅只能做参考，如果你当真，那你就输定了。
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五、教育地产陷阱——说好的教育地产呢？
有人套用鲁迅先生的名句这样打趣，“中国有两种房子，一种是住的房子，另一种是教育地产。”看客会心一笑的同时，却不得不承认教育地产这个“香饽饽”的炙手可热。如今，想要买套心仪的名校教育地产可不是件易事，荷包鼓是大前提，同时摸清教育地产的概念，避开“伪”教育地产的陷阱也是置业者的必修课。
“买好房，上名校”、“买房即获入学通行证”，将楼盘与名校“捆绑销售”是开发商常用的招数之一，为了孩子的教育，家长更加青睐于拥有教育资源的楼盘项目。中国家长的这一想法是推动“教育地产”火爆的主要原因。售姐就是抓住购房者这一心理，在楼盘介绍中，尽可能地往教育地产上靠。售姐不负责任的宣传，导致许多家长遭遇了“伪教育地产”。
离名校“近”，并不代表就能“进”名校。购房者在买房之前应提前咨询相关教育部门、居委会，查询该项目的学区是如何划分的，别被开发商的文字游戏弄得晕头转向，草率地买了房。凡事多思考，向开发商再三确认，好是让开发商把就读名校明确写进购房合同。
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在临沂买房，有一个很普遍的现象——在没有预售证的情况下楼盘就对外销售。对于毫无经验的初次买房者而言，这是个天大的陷阱，严重的后果是楼盘烂尾，开发商跑路，而买房者的大笔资金打了水漂！因此买房时，尤其是购买期房时，千万慎重！
稍稍了解购房知识的人都知道，楼盘在对外销售的时候，要具备五证才可以，即：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。“五证”中又以《商品房预售许可证》为重要！只有具备了之前四个证件终才能获得预售证，因此，预售证是楼盘是否合法的重要证件。
有可能不具备土地、建设规划等手续的，施工过程中相关部门接到举报会进行相应处理甚至要停工，入住新房遥遥无期；虽然手续不全但如期交房，个人可以入住，却无法办理房产证，今后子女就学、户口迁移等无法办理；不日取得了预售许可证，但由于当初认购时没有明确房屋价格，价格发生变化，无法顺利签订正式购房合同，定金迟迟不能退还
遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。
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七、“定金”“订金”——看清楚再付钱！
购房者在选好房源，谈妥价格后，步便是去签订《房屋认购书》，并交付一定额度的定金。定金的具体数额，由两方协商决定。这个时候大家一定不要掉进开发商的陷阱里。因为购房者可能在之后的时间里，经过各方面调查，发现此房并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于认购书的约定，定金可能不一定顺利返还，因此在签订认购书时，双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。
购房者在签订认购书时，一定要注意发展商在“定金和订金”上玩的花样，主要是欺骗购房者外行，故意把“定金”写成“订金”，以逃避法律处罚。收了“订金”后迟迟不履行协议，以为钱“花”到手就是自己的，如果真的打起官司，大不了退款了事。根据法律专家介绍，“定金”和“订金”的法律债务性质完全不同。“定金”是指当事人以定金形式担保的债务不被履行时，对违约方在定金方面的处罚，如收取定金方毁约，应以当时实际收取定金的双倍返还。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用，如收取订金不履行协议，支付方有权要求返还订金款，所以大家一定要分清楚。购房者在签订认购书时，一定要仔细核对其中的内容。
关于“订金”和“定金”，笔者针对现实情况中经常出现的一些问题，着重提醒读者要注意以下情况：开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，收取购房定金的，购房者随时可以选择解除合同，退还定金。
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八、“虚假广告”陷阱——回眸一笑 温柔一刀
在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像网络购物，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商为了把房子高价卖出去就在这方面动起了脑筋。
“妖媚楼书”陷阱
楼书是购房者对产品直接的印象，有些开发企业花大价钱请专人设计包装，圈子里有这么一个说法：“产品做得好，不如包得好！”于是乎，对项目进行过度包装，然后大力鼓吹，获得关键性销售回款就成了房产企业所有工作的重心。
楼书从不标注尺寸，模糊空间概念。很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太窄，放下一张床后就很难通行。遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子和桌子的比例，空间显得很大。户型图不标尺寸是开发商惯用的伎俩，这种方法会让一些不明就里的购房人，稀里糊涂的上当。现实中就遇到很多朋友，看套型图的时候觉得空间还是比较阔绰的，但是拿到现房后进去一看才知道，有些房间的空间实在太小，跟想象得相差太远了。
高大上沙盘 暗藏杀机！
很多开发商卖房时不按政府规划亮底牌，而是展示出光鲜亮丽的沙盘楼盘，让很多购房者兴致勃勃，其实里面暗藏杀机。所以沙盘效果图片与实际不符，好以看房实样为准，才是上策，购房者千万不要盲目投入，草草签约而后悔莫及。
模型一般都会被放置在售楼部的中心位置，边上会配合灯光，有些高级的沙盘模型还会带有人造水流，模拟楼盘边上的江河湖泊，总之开发商会竭尽全力给观看模型的购房人营造一个关于楼盘的美好想象。楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。
有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。有些比较高的建筑物，对景观和采光造成严重影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼，对北面低层建筑的采光肯定是有影响的。开发商可以通过此举瞒天过海，尤其是对那些不懂行、又大意的购房人。
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九、车位车库陷阱——莫要让开发商钻了空子
在车库和车位问题上，常见的陷阱有：“把车位改造成车库出售”、“道路两侧画格子当车位卖”“车库捆绑出售”等等。
车库和车位的根本判别方法就是权属证明，即产权证。车库是有产权证的，而车位是没有产权证的。如果没有产权证，那么车位就失去了金融属性，而只有使用属性，这意味着车位的价值将十分有限，其价值仅停留在使用上。
现实中，车位和车库的区分比较复杂，有些项目，明明是车位，开发商故意将其做成简单的围合结构，当车库出售。有些项目的地下室面积在规划条件允许的情况下是可以计入项目容积率的，所以可以分割成车库使用。
很多小区物业会在小区道路的两侧画出格子车位租或者卖给业主。这就大错特错了。购房人买房子的时候支付的房款，不仅仅购买了房子，还包括其中的公共配套，很显然小区内的道路也属于公共配套范畴，既然是属于全体业主的，那么物业或者开发商又有什么权利业主的所有权和使用权再次牟利呢？笔者发现很多购房人并不了解这一点，可以说一无所知，这就是开发商胆大妄为的主要原因之一。
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