[摘要] 中经联盟常务理事会主要负责联盟的发展决策，监制会主要负责联盟的发展监督，秘书处主要负责各项工作的推进和执行，另外按照房地产行业领域不同进行划分成立了20多个专业委员会，专业委员会按照各自的属性组织各自的活动，例如有人力资源专业委员会、商业地产专业委员会、招标采购专业委员会，包括一些沙龙性质的结构和文
“铸就实力房企，共谋行业发展”。2012年5月19日下午，一场题为“三线城市房地产与区域未来发展高峰论坛”在雄伟的临沂五星级饭店江泉城国际大酒店盛装开启。本次论坛由临沂永同昌房地产开发有限公司主办，中经联盟、中体奥园、万泽置地、沿海地产、北京万科、青岛招商地产等知名企业负责人以及临沂经济开发区相关领导出席了此次论坛，200余位慕名而来的社会各界人士、伊丽莎白东岸业主代表及媒体共同见证了这一盛会。
会场内嘉宾满座
下午3点30分，现场座无虚席，论坛在与会人员雷鸣般的掌声中开始，此次论坛由临沂永同昌房地产开发有限公司总经理梁智先生主持，梁总在发言中首先分析了自2010年以来房地产行业在政府宏观调控政策下的基本态势，并就当前形势下房企如 出牢笼，塑造品牌，项目建设和规划如何结合区域发展现状和未来打造精品，为百姓提供最适宜居住场所进行了简短的评论。
临沂永同昌地产总经理-梁智致辞
随后，中经联盟执行秘书长-郭利勇、沿海集团董事总裁-王军、中体奥园总裁-王哲、万方地产总裁-李庆民、北京华泰证券总经理-郝占新等地产、金融人士在论坛上做了精彩发言，先后阐述自己对房地产行业发展趋势和区域发展的理解与观点，气氛热烈祥和。
中经联盟执行秘书长-郭利勇讲话
中经联盟全称是中国房地产经理人联盟，这是一个由房地产经理人自发组成的一个合法的社团组织，自2008年11月8日在北京宣布成立以来，会员已经达到5000多人，涉及到几乎所有的房地产开发企业，生命力非常顽强，非常活跃。
目前，万科集团主席和琳达董事局主席王石是中经联盟的荣誉主席，中经联盟由常务理事会，秘书处、监制会以及各委员会组成，日常工作采用轮值主席制，目前轮值主席是万科执行副总裁毛大庆先生，下一任轮值主席的候选人是沿海地产集团董事及总裁王军先生，我们希望通过轮值主席制将的房地产经理人的思想融入到新鲜的血液里，是中经联盟永葆活力，永葆健康。
中经联盟常务理事会主要负责联盟的发展决策，监制会主要负责联盟的发展监督，秘书处主要负责各项工作的推进和执行，另外按照房地产行业领域不同进行划分成立了20多个专业委员会，专业委员会按照各自的属性组织各自的活动，例如有人力资源专业委员会、商业地产专业委员会、招标采购专业委员会，包括一些沙龙性质的结构和文体健身的一些组织，包括高尔夫俱乐部、羽毛球俱乐部。
中经联盟定位是一个专业学习平台，我们倾力打造的就是一个供职业经理人发展的、互助的舆论平台、资本平台，也为行业打造了一个人才库。
沿海集团董事总裁-王军
现在该不该买房子？未来房地产走势如何？整个行业如何变化，特别是三线城市房地产的趋势怎么样？对于这些问题大家都有不同的观点。一个行业是有一定规律的，房地产在各个国家都走过支柱产业的过程，欧美、日本等市场化比较发达的国家也经历过，我从政策和环境等方面，来分析一下住宅市场的趋势。
先说两个政策层面的。一个是新调控组合拳将对行业格局产生深远影响。调控政策要达到让房地产市场更健康，回归到居住的属性，减少投资性和投机性的目标。加强保障房建设是这一轮调控很重要的手段，一方面解决中低收入人群的居住问题，另一方面，政府通过保障房建设来弥补商品房价格下降之后，固定资产投资下降的不足。实施限购、限贷，包括差异化的限贷政策，二手房交易税费的调整，房产税征收，通过控制开发商资金的一系列组合拳，目标都是让房子回归居住的属性。
另一个政策是从2005年起，国家就建立了央行的个人征信系统，购房者去贷款时征信系统就会生成差别化的信贷。目前，国家在花大力气建立一个个人住房信息系统，2011年底大约40个大中城市已经实现联网，预计2013年4月份都会实现县级以上城市的联网。这个系统对未来住宅市场的变化会起到很大的作用，会很准确判断限购范围。这个系统建成之后，房产税会出台，房产税的征收会以这套系统为支撑，从多套房征起，逐步扩大征收的范围。
下面分析一下环境方面。首先，欧洲国家债务危机及美国经济复苏时间不确定，对中国资产价格走势影响很大，资产价格（含房产）走势存在很大的风险与不确定性。其次，全球大众商品供不应求的状态会长期存在、输入型的通胀不可避免、中国农副产品供应短缺、经济发展过程中，必然的价格改革及世界的四大经济体，包括欧盟、美国、中国、日本在过去十年都在大量印钞，必然导致中国的通货膨胀的压力很大，可以预见2012年下半年货币政策还会再放宽，资产价格依然上涨。
再次，目前的金融政策会适度放松。国家对房地产的打压导致了地方性的财政收入紧张。房产出现下滑趋势，开发商购买土地时就会比较谨慎，导致政府土地收入也减少，而新建楼盘减少，销售减少，直接导致地方政府的税收减少，这两项收入的减少导致地方政府的收入出现空白。就目前来看，中央政府的调控已经到了极限，我预计二季度中国的GDP就会出现大的下跌，这样下一步的调控可能会放宽。这当然存在不确定性，但是在博弈的过程中出台政策比较困难，基本保持稳定。
第四，地方政府最近的招商力度非常大，以后房地产行业是品牌开发商的天下，因此购房者在购房过程中首先会考虑开发商的品牌。房价在2011年下半年到现在都是松动的，2012年因为刚需和刚改被压制的太久，所以现在市场出现了回暖的迹象，预计在明年两会之后，整个政策会相应的松动，2013年下半年到2014年优质房地产的价格会加速上涨。房地产投资要选择资源比较稀缺的产品，像伊丽莎白.东岸这样依山傍水的项目是具有稀缺性的，这样的项目未来的发展前景非常好。另外从整个行业来讲，2012年房地产行业是并购合作的一年，会有大的调整，同时存在很大的机会，也是适合投资的一年。
最后说一下整个房地产的发展趋势。从98年到2027年是房地产发展的黄金时间，2014年以前中国的GDP会高速发展，2014年至2027年是中速发展，之后会进入缓慢发展阶段，支撑房地产行业发展的是刚需。虽然经济发展增长缓慢了，但城市化发展会撑起这个市场，从98年到2004年中国的住宅市场变化不大，主要是住宅市场商品化程度提高，2007年到09年的顶峰点是货币造成的，货币超发，消费速度就会快，房价就会急剧上涨。从2010年到2027年，中国的房地产需求大约在7.5-8.5个亿左右，而其中的改善型需求就和目前中国的供给量相差不多，从这个角度来看，我认为房地产仍然有需求，发展态势很好，虽然目前受政府宏观调控政策的影响，但是前途是光明的。
中体奥园总裁-王哲
三线城市是一些地级市，包括一些经济发展稍微差一些的一些省会。比如说像银川、兰州，我们也把它放到了三线城市。四线城市一般指像县级市。三线、四线城市一定是将来房地产开发的主战场，开发企业或是知名的开发企业涌向三四线城市一定是今后的大势所趋，这是我的一个观点。
之所以这样说，原因归纳起来就一点就一个——城市化进程。因为城市化进程，三四线城市会有大量价格低廉的土地，数量巨大的土地储备便于开发商获取。第二，城市化进程对于城市基础建设提出很高的要求，大量的道路、桥梁、轨道、交通等等这些建设会给土地带来极大的溢价部分。这也是三四线城市未来吸引开发商的一点。第三，由于城市化进程，大量的的农村人口涌到城市里来，人口增加对房子的需求也是未来的一个趋势，所以开发商一定要涌到三四线城市。第四，城市化进程会使得配套设施大量发展，比如商务办公、酒店、商业配套、教育医疗等等，这些是真正反映一个城市建设好坏的标准。
未来房地产的主战场一定在三四线城市，通常来说，我们房产商在三四线城市会特别看重一个指标——这个城市是不是有地铁规划。在未来五年或十年当中有地铁规划的城市我们一定要介入。这个并不是简单地说修一条地铁就能延续房屋的，一个城市它具备修建地铁的能力和实力，说明这个城市的GDP达到了非常强的程度，我们统计，在批拟建设地铁的城市不超过20个，根据国家发改委在批拟建设地铁的时候他有很多重要的指标。GDP以及这个城市人口以及经济未来发展趋势的重要指标。所以当一个城市在未来五年或十年有地铁建设规划的时候，我们一定会想办法介入这个城市。第二，关于这个新城区发展，新城区建设跟十年二十年前有着翻天覆地的变化。我们这些开发商从北京过来，20年的发展我们经历了一个非常惨痛的教训，做一个新型城区建设的时候80%以上全部是住宅，10%甚至不到10%是做一些配套，所以就出现了像北京现在这种情况，上下班回流现象严重，交通十分的拥堵，相应的配套建设跟不上。
现在新城的开发应该以产业为龙头，产业能够带来人群，带来经济，相应的配套也能跟进，这是现在新城开发的一个模式，比如传统的卫星城模式、教育产业、旅游产业、IT产业、物流、甚至小商品批发、家居产业，后续我们房地产开发一定要转变传统的开发思路，以产业为龙头、金融铺路、配套先行，随着经济的发展现有的开发模式必将被逐渐的淘汰。
万方地产总裁-李庆民
长期来看中国房地产发展取决于两个因素，一个是土地制度，第二个是供求关系。随着目前土地征收转化的模式、价值补偿、拆迁难度的增加，土地取得成本大大增加，其次关于供求关系未来十年的发展，尤其是改善型住宅其发展前景是十分广阔的，所以说房价下跌是很难的。其次随着城镇化的发展，中期来看供给是难以满足需求的增长的。关于未来房价的预判，实际上是一种货币现象。2011年中国GDP是47万亿，美国是100万亿，美国是我国经济总量的2倍。我们的货币量（M2）89.6万亿，美国是55万亿，货币总量是其2倍。这组数据清楚的说明我国货币贬值，而非房子。
2000年时，我们M2是十几万亿，从2000年至今，我们货币量发行4-5倍，与我国房价涨幅基本一致。通过此数据可得，房价没涨，而是货币贬值。经济增长三驾马车无非是出口、投资、消费，现在出口和消费基本上都处于下坡状态，不排除日后负增长可能。剩余的投资，房地产占据了较大比重。去年政府所宣称的保障房，开工的不到三分之一。中国20-30年的发展主要是卡恩斯方式的实现，即投资拉动经济增长，出口和投资都有其极限，需要靠内需拉动经济增长。
地产具有投资居住二重属性，消费的除了汽车即为房产。汽车摇号和房产调控，均制约经济发展。地方政府财政紧张，面临很大困难。少数税务部门驻企业上班，预缴相应税金。政府大量工作继续开支，但不足，如何解决？以开发商角度，在中国，短期内地产开发作为支柱产业的地位无法改变。个人分析基于如上原因、包括货币问题和各地政策，都在试图突破一点。包括某地的“购房财政补贴”。其根结在于拉动消费，通过消费再拉动投资。
北上广的房价定价在于供需矛盾，和成本关系不大。三线城市根据实际开发经验，开发商基本已无利润可言，基本已经是成本定价，其成本可由任何人测算（建安成本 、土地成本等基本公开）。三线城市地产价格基本由成本决定，而非市场决定。个人结论如下，对于目前的地产市场，包括三线城市，短期谨慎、长期乐观，对于购房者。短期谨慎乐观、长期非常乐观。
北京华泰证券总经理-郝占新
我从资本属性上，在非银行资金渠道上谈谈三线城市发展方向及个人看法。
一是尚未明朗的宏观经济。国外重点在于观察希腊的经济局势，预判不太好。欧美的经济预估形状为“L”，即下滑后将持续很久。由于欧债危机和美国经济形势欠佳，因而出口方面不太乐观。正因如此今年局势扑朔迷离。国内来讲，经济增速放缓为确定事件。中国经济GDP两位数增长个人认为已经终结，拐点已经出现，尤其是今年，各方面数据都印证了这点。我不太认可固定资产投资会继续带动经济增长。央企项目在经济份额所占比重较小，因此对于经济拉动体现不明显。
二是牵动人心的资金动向。
CPI预估今年7月见底，预估届时不仅降低准备金率而且有可能降息，3-4季度有可能输入性上涨。今年大型国企不允许从银行借贷。目的在于强迫银行将贷款发放给中小企业,银行对其房款却管制较严。钱的渠道主要是矿产、股权、房地产。银行储存大量的金钱，投放渠道较少，导致大量资金涌入地产行业。有人问：“地产价格会下跌么？”我个人认为不会，如果房子打8折，15%的融资成本都会抗盘。因此下跌可能不大。
关于三线城市地产的问题，从投资角度，三线地产具有投资价值。一是土地价值优势，二是当前状况，三是应该有前瞻性布局。三线城市拿地比较便宜，城市化进程尚未完成，临沂目前只有一座高尔夫球场，在建的是4座，这就是临沂的优势，在城市化进程会带来很多的就业机会。三线城市居民的收入增速会高于一线二线城市，现在一线二线城市的贫困人口上升，三线城市贫困人口下降。
现在房地产供求关系中，普通住宅的供求关系可能是失衡的，但是高端住宅的供求关系体现的不明显。这也是高端物业要提前布局的原因。衡量高端物业从两方面，一方面是舒适性，一方面是功能性。伊丽莎白东岸项目距离幼儿园、小学、高中、医院、超市这些配套设施，开车都在5范围之内，舒适性更是依山傍水、南北通透，绿化完美，具有高端物业要素，从前瞻性配置来讲更是优良产品。
临沂经济技术开发区建设局、房产管理局局长-郭飞跃
临沂经济技术开发区于2010年12月经国务院批准升级为经济技术开发区，先后被评为“国家生态工业示范园区”、“十大效能开发区”、 “山东省节能环保示范基地”等荣誉称号。目前正全力创建国家优质工程机械示范区和省级旅游度假区。
开发区在城市区域建设上虽然取得了显著地成绩，但是在未来几年内，开发区依旧将主要精力放在改善城市环境及区域配套上。
一是路网构架不断完善，城市承载力不断增强。今年还将新建10条道路，南沂河大桥和沭河大桥正在积极推进，公交换乘中心正在建设。另外正在积极推进敷设主热力管道，逐步解决开发区400万平方米的集中供热问题。
二是商贸金融功能集聚，现代服务业正在崛起。开发区的中央商务区逐步形成，沿沂河东路，加快城市商业综合体集聚，美国雷迪森五星级国际大酒店、港湾商务会所、临沂宾馆、元丰商业中心、中国北方国际五金城、沂蒙优质农产品交易中心、中国福德新城国际农业产业园等七大商业综合体今年竣工运营。工农中建、临商、邮储和花旗、恒丰、三菱等23家银行开展业务，现代服务业助推了房地产业的蓬勃发展。
三是旅游配套加快推进，生态旅游之区日新月异。沿西部沂河，对皇山东夷文化公园景区景观进行改造提升，依托4A级景区创建，建设国内首座东夷文化博物馆；加快李公河两岸开发速度，打造一流休闲、娱乐、旅游中心；
四是文教卫生设施建设全面推进，人民生活更加方便舒适。开发区文化中心正在积极建设，开发区电影院正在方案设计中。师资力量雄厚的临沂一中南校区坐落在开发区李公河畔。今年重点建设临沂外国语学校等10所学校，累计达到22所。开发区人民医院正式开诊，市残疾人康复中心即将竣工使用。开发区完善的城市综合配套，为房地产业的崛起创造了优越的发展。
伊利莎白东岸项目是永同昌集团在临沂的拳头项目、龙头项目、亮点项目。项目滨临沂河，背靠皇山，与正在提升扩建的东夷文化公园和这个项目巧妙融合，必将极大提升楼盘的品质、档次和人气，实现人、山、阁、水的完美融合。伊利莎白东岸项目规划理念超前，注重人与自然的和谐统一，建成后将成为滨河地带、东城板块的一道靓丽风景线。
最后梁总在论坛即将结束时总结道，“近年来，随着市政府对经济开发区的高度重视、以及资金不断支持和区政府科学合理规划，经济开发区区域环境日新月异，经济发展稳步提升。伊丽莎白•东岸位居沂河东岸临沂经济开发区核心发展地段，项目自身建设与区域环境有机结合，初步形成“一山两河三公园”环绕之势，绿树成荫，繁花似锦，园林景观与英伦建筑相映成趣，现已成为整个开发区乃至临沂地区一道亮丽的风景线，慕名前来参观拍照留念者络绎不绝。在带动了项目销售的同时，也提高了区域形象，完善了区域配套，更为临沂各阶层人士体验纯正英伦洋房舒居生活提供了一个不二之选。”梁总独到的见解将论坛带向了高潮，也引起了不少投资者的共鸣。与会嘉宾也在房地产宏观发展大势、地产发展特征以及如何进行地产投资等业界以及购房者比较关注的焦点、难点话题上达成了初步共识。
此外，本次高峰论坛得到了临沂电视台、兰山电视台、临沂日报、沂蒙晚报、鲁南商报、新浪、房天下、临沂在线、临沂信息港、临房网、临沂楼市等众多媒体支持并全程报道。
伊丽莎白东岸 花园洋房效果
据悉，伊丽莎白•东岸近日推出倾情特惠活动，“7万撬动70万资产”沂河岸、公园里，墅级花园洋房，150平米臻致户型，首付分期重磅推出，幸福生活一步到位。
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